メゾン・ド・ヴィレ八丁堀が勢揃い
元地上の専用使用権が屋上に設定され、元地上専用のペントハウスがある人。
管理費や修繕積立金は適正か良質なマンションの居住環境を維持するには適正な管理費や修繕積立金が不可欠だ。
管理費と修繕積立金の目安は下の図表の通りだが、これでは管理費はとられすぎで、逆に修繕積立金は不足気味ではないかと思う。
管理組合がしっかり管理会社を支配下に置いて、なるべく合埋的な日常管埋を行い、管埋費を節約し、その分を修繕積立金に回すようにすべきだろう。
賃貸化率か一〇%を超えると危ない。
分譲マンションの賃貸化率が一〇%を超えるとマンション管理に支障をきたすようになる。
賃貸化率の上昇の悪影響は、・不在区分所有者との連絡がとれなくなる・マンション管理に無関心な貸借人が管理規約を守らない・役員のなり手がいなくなる・重要な議案が成立しなくなるなど。
等価交換などで最初から賃貸化率の高いマンションは絶対に買わない方がいい。
大規模開発は避けた方がいい。
分譲マンションのなかには総販売戸数が数千に達し、完成までに一〇年もかかるようなとてつもない人規模なものがある。
こうなるとほとんど「街」で、公園やショッピング施設など暮らしのインフラも充実している。
しかしマンションでは何をやるにも居住者の合意が必要だから規模が大きくなればなるほど管理運営の舵取りが難しくなる。
分譲マンションはデカければいいってものではない。
総戸数は三〇〇一程度が限度だ。
売り主のチェックは欠かせない一つの目安は口本高層住宅協会会員であること。
マンション分譲の経験のない零細な不動産業者などが売り主の場合は要注意だ。
また製造や流通系の会社が遊休地を処分するために「一発屋のデベロッパー」になっているケースも多い。
この場合は信用を担保するため大手デベロッパーの名前を併記して売るのが普通だ。
大手デベロッパーにすれば名義貸しの手数料がほしいだけだし、.発屋のデベロッパーにすれば遊休地が処分できればそれでいい。
この手の物件に品質を求めるのはハナから無理である。
同様のことは実績のない売り主に代わって大手不動産会社が販売代理に名を連ねている場合もいえる。
自社物件でなければ、過当に売るのがマンション業界だと心得ておこう。
値引き幅の大きい物件は要注意よく「本誌記者、粘りに粘って八〇〇万円の大幅値引きを勝ち取った!」などという記事が週刊誌に載るが、大幅値引きで売る物件にはそれなりのワケがある。
まずそんな値引きをする住戸は間違いなく売れ残り物件である。
誰も買いたがらないのだから、よほどの理由が何かあるはずで、この手の物件はどんなに優秀な営業マンが束になっても売れないので「担当者さらし者物件」とか「値引きサービス当たり前物件」などというらしい。
大幅値引きに惑わされず、物件を吟味した方がいい。
営業マンの常套手段にダマされるな営業マンには客を落とすための基本的なテクニックがある。
知っていればどうってことのないものばかりだが、知らないとつい乗せられてしまう。
彼らの常套手段にはこんなものがある。
力最初によくない物件を見せて最後にまともなものを見せる。
業界では「アテ、アテ、本命」とか「ブス、ブス、並」などと呼ばれている。
客が少しでも関心を示したら、ここぞとばかりに具体的な契約の話に持っていく。
「お買い得です」とか「厳選しました」とか、いいことばかり並べ立てて悪いことは絶対にいわない。
疑問点や技術的なことを聞くと急に答えが暖味になり、屁理屈をこねて煙に巻こうとする。
「この物件はいい物件だから、いま手付けを打たないとなくなってしまう」と契約を急がせる。
「ほかに契約したい人がいる」などの言葉もよく使われる。
契約を急がせる営業マンは基本的に信用しない方がいい。
内覧会では部屋の中をなめるようにチェックすべし新築マンションを買うと入居の一週間ほど前に「内覧会」に呼ばれる。
これを新築マンションのお披露目会だと思っている人がいるが、とんでもない話だ。
これは購入者が契約通りが引き渡されるかどうかの口爾後の検査の場なのである。
徹底的にアラを捜すつもりで参加し、それこそ部屋中をなめ回すようにチェックしないといけない。
これをいい加減にしておくと、後で文句をいっても「それは内覧会のときにいっていただかないと」と煙に巻かれる恐れがある。
リフォームやペット飼育などに関するルールがあるかマンションを買う人は住まい方のルールをまとめた「使用柵別」の条文を必ずチェックした方がいい。
ここには各住戸のリフォームやペット飼育やピアノ演奏などに関する約束事が条文化されて載っているはずだ。
これらは騒音や臭いなどでトラブルになりやすいからで、もしルール化されていないとしたら、みんなやりたい放題し放題の野放し状態になってしまい、まともな居住環境は絶対に期待できない。
要注意。
競売物件は安いがその分リスクもある自己破産の急増などで競売物件が増加し、これを庶民がマイホーム用に購入するケースが増えてきた。
ただし競売物件は落札するまでは権利がないので室内を見られない。
このため落札したはいいが、有者が居座ったままで「出ていってはしければ」と法外な立ち退き料を要求されケースが少なくない。
また競売物件の抵当権設定前に賃借権が発生していると、競落後もその賃借権は効力を持つため、賃借権が消減するまで貸借人を追い出せない。
地睨売物件を貰いたい人は事前に弁護士に相談した方がいい。
住宅ローンはどう借りてどう返せばいいか。
ローンは「低く、少なく、短く」組むデフレ時代に借金は厳禁である。
その時期によりにもよって人生最大の借金をしようというのだからこれはもうハナから間違っている。
どうしてもマイホームがほしいならキャッシュがいちばん。
それが無理なら、なるべく低利の固定金利で、なるべく少ない借入額を、なるべく短期間に、元金均等払いで返すようにすることだ。
これが大原則であり、「それでは家が買えない」という人はまだマイホームの購入など考えない方がいい。
頭金ゼロとか五%くらいで上一〇〇%や九五%の融資を受けるなどむざむざ人生を捨てるようなものだ。
どうせ破綻するに決まっている。
「減収、失業、転職難」を前提に考える終身雇用、年功序列の戦後のサラリーマン神話が崩壊し、いまや世の給与生活者は「減収、失業、転職難」の三大リスクに曝されている。
住宅ローンは毎月の固定費だから収入の減少は、即、可処分所得の減少に直結する。
「駐車違反で反則金やレッカー代などを何万円か払っただけでその月の生活費が足りなくなり、親にローン返済を助けてもらった」という話を聞いたことがある。
マイホーム購入で貯蓄をゴツソリ頭金に充当していると、いざというときの出費に対応できない。
急な冠婚葬祭なども思わぬローン破綻の引き金になる。
月々のローンの固定費を甘くみない方がいい。
また、買う段階でも保証協会の保証料とか税金など、さまざまな費用がかかる。
価格の三割くらいはみておいた方がいい。
右肩上がりが前提の返済方法は厳禁給料が上がり続けることを前提に設計されている公庫のゆとり返済、年金のステップ返済、公団の元金据え置きタイプは絶対に使ってはいけない。
返済額急増に対応できず、破綻する吋能性が強い。
またこれからは出るかどうかもわからないボーナス返済も使わない方がいい。
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管理費と修繕積立金の目安は下の図表の通りだが、これでは管理費はとられすぎで、逆に修繕積立金は不足気味ではないかと思う。
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分譲マンションの賃貸化率が一〇%を超えるとマンション管理に支障をきたすようになる。
賃貸化率の上昇の悪影響は、・不在区分所有者との連絡がとれなくなる・マンション管理に無関心な貸借人が管理規約を守らない・役員のなり手がいなくなる・重要な議案が成立しなくなるなど。
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分譲マンションのなかには総販売戸数が数千に達し、完成までに一〇年もかかるようなとてつもない人規模なものがある。
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